Совместное погашение кредита, взятого одним из партнеров до официального заключения брака, создает сложную юридическую ситуацию, которая может обернуться финансовыми потерями для второго супруга. О тонкостях распределения прав на недвижимость и способах защиты своих интересов рассказала в интервью RT Валентина Восканян, занимающая пост директора по правовым вопросам Level Group.
По словам эксперта, сам факт совместного ведения хозяйства или проживания на одной территории не дает второму партнеру законных оснований требовать долю в квартире или право собственности на объект. Однако и считать, что имущество всегда остается исключительно за тем, кто указан в документах, было бы ошибкой. Если удастся подтвердить наличие договоренности о совместной покупке жилья и факт внесения личных денежных средств, партнер сможет претендовать на признание права на долю в недвижимости.
При этом Валентина Восканян предупреждает о серьезных сложностях при попытке вернуть деньги, если «неофициальный супруг» фактически оплачивал чужой кредит или участвовал в формировании первоначального взноса. В таких случаях возврат средств возможен только через судебный иск о неосновательном обогащении. Процесс будет крайне трудоемким: истцу придется подтверждать каждую транзакцию банковскими выписками. Более того, существует риск, что суд расценит эти переводы как добровольную финансовую помощь, оказанную в силу личных отношений, без каких-либо встречных обязательств.
Юридическая природа объекта недвижимости остается неизменной, даже если расчеты по кредиту завершаются в период брака или регистрация права собственности происходит уже после свадьбы. Согласно позиции Верховного Суда России, такие обстоятельства не превращают добрачное имущество в совместно нажитое. Оно продолжает числиться за тем лицом, на которое был заключен договор и оформлен кредит.
Тем не менее, с момента регистрации отношений в ЗАГСе все доходы супругов — включая заработную плату, премии и прибыль от бизнеса — юридически считаются общим бюджетом. Таким образом, использование семейных денег для закрытия личного ипотечного долга одного из партнеров фактически означает трату общих накоплений на выполнение чужих обязательств.
Валентина Восканян пояснила, что при разводе второй супруг не сможет претендовать на квадратные метры, но имеет законное право требовать денежную компенсацию. По практике Верховного Суда России, эта сумма составляет ровно половину всех платежей по ипотеке (включая основной долг и проценты), которые были произведены банку в период официального брака. Суд рассчитывает общую сумму выплат за семейный период, делит ее на две части и обязывает собственника выплатить вторую половину партнеру.
Существует лишь один сценарий, при котором второй супруг может претендовать именно на долю в праве собственности. Это случается, если за счет общих ресурсов или личного труда партнера была проведена масштабная реконструкция, капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения, которые существенно подняли рыночную стоимость жилья.
Для минимизации рисков специалист предложила два пути. Если пара намерена гасить ипотеку вместе еще до официального брака, наиболее безопасным вариантом будет оформление недвижимости в общую долевую собственность и статус созаемщиков в банке, пропорционально вкладу каждого. В ситуации, когда квартира уже приобретена одним человеком до свадьбы, а после нее планируется продолжать платежи, Валентина Восканян рекомендует заключать нотариальный брачный договор. В таком документе можно заранее зафиксировать распределение долей согласно выплаченному долгу или установить четкий, справедливый размер денежной компенсации на случай расторжения брака.
